欄目：上海留學(xué)生落戶(hù)咨詢(xún)    人氣：0    日期：2019-06-11

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留學(xué)生/應(yīng)屆生/非婚子女 落戶(hù)上海咨詢(xún)

 

今年3月上海市發(fā)布購(gòu)房新政，曾經(jīng)有貸款記錄的購(gòu)房人在上海購(gòu)房時(shí)，首付比例將提高。上海落戶(hù)上海留學(xué)落戶(hù)新政出臺(tái)后，有些購(gòu)房人無(wú)力承擔(dān)提高的購(gòu)房款，一些購(gòu)房合同不得不解除。通州區(qū)一房主在與購(gòu)房人解除合同后，認(rèn)為自己蒙受了損失，理應(yīng)得到購(gòu)房人交納的定金。購(gòu)房人將房主訴至通州區(qū)法院，法院審理后認(rèn)為，合同解除符合法律中的情勢(shì)變更原則，合同雙方均無(wú)需承擔(dān)對(duì)方損失責(zé)任，判令房主返還給購(gòu)房人定金。

房主不同意返還定金
3月8日，宋海和任洋簽訂《上海市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定任洋購(gòu)買(mǎi)宋海位于通州區(qū)的某房屋，房屋建筑面積60平方米，房屋總價(jià)款321萬(wàn)元，簽訂合同當(dāng)日，任洋向宋海支付定金20萬(wàn)元。3月9日，房主宋海一次性還款10萬(wàn)元，將房屋解押。
3月17日，上海市公布了購(gòu)房新政策，由于任洋曾在河北廊坊有貸款記錄，首付比例提高至60%，任洋作為工薪階層，面對(duì)這從天而降的多出的90多萬(wàn)的首付款，深感無(wú)力支付，只好要求與宋海解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。留學(xué)生落戶(hù)政策
房主宋海面對(duì)此情形，也同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但不同意返還任洋定金20萬(wàn)元。宋海認(rèn)為，合同解除導(dǎo)致他承擔(dān)了兩方面的損失，一是提前償還銀行貸款對(duì)房屋進(jìn)行解押，造成了債務(wù)壓力，打破他原有的生活節(jié)奏，如果不是因?yàn)橘u(mài)房他可以慢慢按月還貸。二是由于在新政強(qiáng)有力的調(diào)控作用下，房屋價(jià)格已經(jīng)明顯回落，尤其是通州，降幅明顯。他主張房屋價(jià)格比簽訂合同時(shí)降低了，但并沒(méi)有申請(qǐng)對(duì)房屋現(xiàn)在的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
法院判決房主歸還定金
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的原因系上海市房屋新政策的出臺(tái)，屬于國(guó)家的宏觀政策，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，宋海應(yīng)當(dāng)把定金20萬(wàn)元返還任洋。
關(guān)于合同解除造成的損失，一方面，對(duì)于房屋差價(jià)的損失，根據(jù)目前上海市整體房屋價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，并不存在房屋價(jià)格明顯下跌的情形，宋海亦未申請(qǐng)房屋價(jià)值方面的評(píng)估，房屋價(jià)格方面的損失無(wú)法量化，法院無(wú)法支持。另一方面，對(duì)于提前償還銀行貸款造成的經(jīng)濟(jì)壓力，缺乏說(shuō)服力，不具備相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，法院難以支持。
情勢(shì)變更雙方互不擔(dān)責(zé)
審理此案的法官表示，法律中規(guī)定了情勢(shì)變更原則，即合同有效成立后、履行完畢前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化，從而使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同。
按照情勢(shì)變更原則，由于雙方對(duì)此均無(wú)責(zé)任，因此買(mǎi)賣(mài)雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，所受損失均不能要求對(duì)方承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的，當(dāng)事人可以提出解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還給買(mǎi)受人。據(jù)此，即使此案中房屋價(jià)格明顯下跌，房主確因提前償還貸款承受經(jīng)濟(jì)壓力，房主也應(yīng)返還定金。